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康寧大學 賃居業務管理專區

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賃居業務專區

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契約注意事項

1.確認誰才是當事人

在房客方面,必須注意到房東是否確係屋主本人,如房東並非屋主,則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋;例如,請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚,才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋,因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。若房客是向二房東租屋,須注意大房東是否反對轉租,如果大房東對二房東具有反對轉租之約定,則將來大房東可以終止與二房東之租約(民法第四百四十三條),並要求「二房客」搬離,則房客的權益將受到損失。在房東方面,要確定房客的真實身份(姓名),以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。

 

2.確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何

大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗,通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「 套房出租」,甚至詳細一點的,尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等等,這些 都表示房東希望以如何狀態的房屋出租。想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的,但是在真正訂契約時,須就房屋是否僅供住家用或可供營業,房客可否轉租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態詳予約定,因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋,以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。

 

3.關於租金及押租金的約定

就租金而言,原則上租金之數額可由房東房客自由約定,但土地法第九十七條第一項規定:「城市地 方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份,在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向 有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法 就押租金(擔保金)之數額作限制,以保護房客,此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。此外,押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」,亦即彼此押租金契約的成立,除了雙方表 示同意外,尚須有「金錢」之交付。這點在房屋所有權易主時,更凸顯其重要性。因為若發生房屋所有權移轉的情形而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時,我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金,此時,若找不到原房東,而新房東又向房客要求給付押租金時,房客將蒙受押租金的損失。所以,一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題,以免遭受損失。

 

4.房屋之修繕由何人負責

依民法第四百二十九條第一項規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」換言之,原則上就租出去的房屋有毀損時,例如屋頂漏水或水管不通等等,房東有義務予以修復,以利房客的使用,但當事人雙方亦得約定,由房客(即承租人)來負責修繕義務,甚至亦可約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕,只要訂約時明確約定,則房屋有毀損時不虞無人修理,房東不怕房屋未受良好保持,房客也住的安心愉快。

 

5.租賃期限的約定

租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限,端視房東房客的自由約定,惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外,依司法實務見解,在不定期限之租賃時,出租人(即房東)如要終止租約,受到土地法第一百條之嚴格限制,亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約:

  1. 出租人欲收回自住或重新建築時
  2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時
  3. 承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時
  4. 承租人違以房屋供違反法令之使用時
  5. 承租人違反租賃契約時
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時